紧追深蓉,西安二手房参考价究竟意味着什么?
发布时间:7/28/2021, 4:33:14 PM
象盒作者:象盒小编

紧追深蓉,西安二手房参考价究竟意味着什么?

经开街景

前不久,继深圳、成都后,西安市住建局正式出台西安二手房指导价政策。

作为“敢吃螃蟹”的第三城,西安一下子走在了诸多城市前面,对于房价上涨和人口流入“双飞速”的西安来说,如何掌握好房地产发展与人才黏性的辩证关系,是西安提升经济竞争力过程中无论如何避不开的重量级课程。

好在,西安并不算孤军奋战,它山之石可以攻玉,西安房地产变化“烈度”究竟几何?

最近,一批热门二手房价格下降,引起互联网热议。

当然,这一切得益于7月9日西安市住建局下发的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,里面将部分住宅小区二手住房成交参考价格予以发布,虽然只是参考价格,还是对小区的出售价格具有极强风向标作用。

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经开街景 航拍©悦西安


通知不长,许多小区也还未进入,但对于“风起云涌”的西安楼市而言,无疑是重磅炸弹:因为新房的现有价格支撑,来源于它在二手房市场的坚挺。

这个参考价格怎么算的?根据官方解释,是以住宅小区为单元,以二手住房网签成交价格为基础,参考机构评估价格等因素,并以高层为主,综合算出来的。

房地产走向关乎每个人,所以,这份通知已经下发数天后,自然在网上引起广泛讨论,基本上呈现“有人欢喜有人愁”的局面,与此同时,有一种声音也普遍传开,那就是:一纸通知,能把控的了西安“蓬勃上扬”的二手房地产市场么,特别是西安还在不断上升的情况下。

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首批二手房指导价名单

要回答这个疑问,那就得从头说起。

说起二手房参考价的开山鼻祖,那当属深圳,今年2月8日深圳住建局宣布建立二手住房参考价格发布机制,5月28日成都“跟进”。

而对于西安而言,其实试水也并不晚,3月30日,西安市人民政府发文《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中已经对住宅用地限价,购买二手房须满一年社保等“硬杠杠”进行明确,从这点上看,这次的通知算是在此基础上的“顺势而为”,不算突兀。

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曲江街景 

看到这,有人会问:同为新一线省会,杭州、武汉、郑州等城市都未出台二手房参考价格,为什么西安要“跟风”出台呢?

纵观现状,应该是以下两点:

第一、为了稳定房价预期。前不久,国家住建部明确表态,要对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责,而根据国家统计局发布的数据显示,近五年来,西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%,位居70个城市第一位。

对于城市管理者来说,二手房指导价出台,可以和新房限价配合在一起,从而掌握房价的定价权,从而降低对房价的预期,减缓西安整体房价上涨幅度。

第二、为了给买房人降杠杆。当然,并不是杠杆上升就是一味的不好。家庭负债规模增加对于现期消费支出和收入缺口是利好,但如果大都为中长期的住房贷款,那么,相对应的市场泡沫和偿债风险就值得警惕了。

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航天基地街景

有数据显示,陕西省住房贷款占住户贷款的比例逐年提升,由2014年的48.7%提升至2017年的59.2%,这证明,西安房屋的投机功能在不断增加,在房地产市场火爆、房价连续上涨的同时,一旦居民收入水平增长不能同比例上涨,那就不得不加重家庭负担。曾有学者做过实验,结论表明,居民杠杆率对经济增长有着负向的冲击效应。

再加上,西安目前人均GDP数额以及各行业平均薪资水平来看,如不降低杠杆,且不说市民幸福感会被严重拉低,就连城市产业未来发展活力都会因此萎靡。

那么,仅凭借二手房指导价格,能控制得住么?答案是能,毕竟字越少、事越大。

比如“以住宅小区为单位,参照往期的成交价格、评估价格去形成二手房参考价格,该参考价格在住建局官方渠道发布”。这点基本上隔绝了周边高价地块、豪宅项目对小区的价格影响,单单是西安前几年层出不穷的地王,就能几乎拉起西安二手房整个的价格预期。

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此次通知中提到的二手房指导价,就是要将住宅小区成交价“独立”的来评估,切断周边诱因,尤其是高价学位房、学区房更是严禁释放概念,让房子只是房子,先给价格预期泼一盆冷水。

还有,二手房指导价并不是直接对西安二手房直接限价,不会让广大房主“硬着陆”,从深圳、成都的经验来看,而是通过缩小银行贷款比重,提高首付比例,起到捏住楼市“七寸”的作用,同时,也让大量房主接受二手房如今的变现难度,给买卖双方一定的缓冲空间

这里需要说明的是,此举对总价过高的房子,影响更大,通过遏制“500万级”以上的房产交易量,实现从上而下的影响,也是其初衷之一。

文章最后,想解释一下为什么全国各地都不“待见”房地产?

其实,房地产不仅仅是重要的财税来源,同时也是一个能撬动内需的杠杆工具,同时更是转移债务的工具。有数据显示,房地产业产值上升1百分点,就能使相关产业产值增加1.5个百分点,如果考虑其对建筑、建材等诸多相关行业的连带关系,及税收等方面的作用,其贡献则更大,平心而论,房地产业对城市的经济发展拉动作用是明显的。

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高新街景

但随着经济社会发展,城市土地日益稀缺,房地产自身的“一锤子买卖”特征,无法使城市土地连续产生经济价值,也无法带动本地的人口就业、薪资水平等民生需求。

看着是一片片的高楼,但仿佛“睡城”,城市的其他属性就会被削弱,再加上房地产会占用大量自有资金,居民实际消费能力会走低,“拥有一套房,只吃七元面”的不均衡的消费现象就会挫伤商业氛围。最终,三驾马车少一驾,经济发展的动力就会畸形。

从结果上看,不管是深圳,还是成都,二手房指导价出台后,房产市场均出现了反应:深圳二手房6月成交量跌破3000套;成都天府新区、高新区等小区二手房成交量腰斩,而量的下滑,往往就是价格下滑的征兆。

紧追深蓉,西安二手房参考价究竟意味着什么?

就如文章开头所说,即使西安许多小区还未纳入二手房参考价,二手房参考价全市普及也只是时间问题,就算从全国来看,二手房参考价制度亦将会以点带面,全国铺开。

因为,若想二手房参考价发挥最大作用,必须全国联动,用岛链作用代替孤岛作用,对全国二手房价格进行普遍降温,那么,相同的城市、同样的政策,包括西安在内的诸多城市,定能把好二手房市的方向盘。

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