来源：观点地产网

过去一段时间，房地产市场低迷，房企债务违约引发美元债市场情绪波动，随之各大评级机构接连下调评级，市场投资信心亦被持续消磨;与此同时，行业整体销售走弱、投资意愿下降，开发商在调控持续升级下表现更为谨慎。

11月11日，A股房地产板块出现集体爆发，新华联、阳光城、泰禾集团、中南建设、招商蛇口等涨停，金地集团、保利发展、新城控股、万科A等纷纷大涨。当日恒生指数收涨1.01%，截至香港股市晚间收盘，房地产61只股票(观点指数监测的样本企业)中有43只收涨。这在近期低迷氛围中极为罕见，从消息面看一定程度受按揭贷款松动信号影响。

此前两日，地产债券市场也出现反弹。11月9日，"H6泰禾03"、"20世茂04"等债券上涨迅猛，其中"H6泰禾03"涨超70%，"20世茂04"涨超12%，其他地产公司的公司债也出现不同程度上涨。

消息面看，引起变动的或是高盛投资组合管理团队在近期接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。该团队成员称，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。

尽管近两日地产股集体回落，但业内普遍转向关注利好的信号。多研究机构认为，政策拐点正在逼近，市场预期有所明朗，将利好稳健经营的优质房企。毋庸置疑的，市场风向固然重要，更重要的是房企自身是否修炼好内功，具备穿越周期的韧性。

回暖迹象

过去一段时间，房企流动性承压主要受销售回款放缓影响，叠加外部融资收紧。贝壳研究院统计显示，今年1-10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元;其中境外发债折合人民币约2471亿元，同比下降约37.4%。境外融资规模占比维持31%左右的低水平。

11月，市场解读认为房企融资出现了积极信号。其中，中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会上，招商蛇口、保利发展等公司均表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

从政策层面看，稳预期目标下，近期决策层、监管层连续释放信号，缓解房地产金融过度紧缩，提速房地产贷款投放。

10月15日，金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会就曾指出，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

可以发现，10月开始，有少数城市已经发布维稳楼市措施，放松限购限售，在公积金贷款额度、人才购房补贴、预售条件等方面给市场信心。

其中，义乌市提出降低预售条件和调整"公证摇号"政策;徐州调整市区商品住房预售许可和现售备案规模;此外，第三批集中供地中，广州部分地块取消限价，南京提高了毛坯限价，苏州将保证金比例全部下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%。

11月10月央行发布的金融数据显示，10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元，超市场预期。分项上看，居民中长期贷款(主要是房贷)同比多增162亿元，打破了过去5个月连续同比少增的局面。业内多认为，这从侧面印证了近期按揭贷款政策已有所调整。

对此中信证券认为，预计2021年11月份后，按揭贷款投放持续增长，销售回款情况将明显好转;而行业信用修复仍然需要时间，开发贷款的投放预计会偏向信用良好的公司。

11月5日，世茂集团就股债价格异动解除投资者疑虑时表示，目前住房按揭和开发贷有一定的松动，也可以表明政策基本上见底，但目前监管还是卡得挺严，政策和流动性传导还是需要一定时间去缓解。

利好经营稳健型房企

花旗银行10月份的报告中指出，部分城市的首套房按揭正在改善，央行在三季度例会提及房地产行业健康发展及购房人的合法权益，是最近12年以来的首次;也提及包括开发贷的常规审批及要求避免过度执行债务控制。此外，土地价格有稳定信号。

中国银河证券复盘了前几轮地产周期，认为当前市场处于"基本面底部区域"+"政策底"，"行业整体风险可控，待个别房企风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。"

多家研究机构认为，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高，龙头房企中万科、保利发展、碧桂园、龙湖、华润等因业绩确定性强被重点推荐。

从销售这一基本面看，房地产市场持续降温的大背景下，房企销售整体承压。根据观点指数发布的"2021年1-10月房地产企业销售金额表现"研究显示，前100房企实现全口径总销售金额109458.7亿元，同比增长7.3%，增幅进一步放缓，较去年1-9月缩窄6.1个百分点。

不过得益于十一黄金周的强劲销售，10月前100强房企录得全口径总销售额为9160.3亿元，环比录得回升。其中，碧桂园、万科和融创分别录得全口径销售6764亿元、5191.3亿元以及5126亿元，保持规模优势。

以领跑的龙头房企碧桂园的表现作分析，今年前9月碧桂园连续实现累计同比增长，保持良好趋势;上半年，其权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上。

这有赖于碧桂园这两年对回款目标强考核。有机构认为，其在业内领先的回款率水平，率先复苏的销售利润率、销管费的压降方面，都展现了碧桂园对内管控能力的提升。

10月单月，碧桂园实现权益合同销售金额约458.3亿元，实现环比增长。标普在10月发布的评级报告中称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

此外，10月26日，摩根士丹利发表技术研究报告，预计华润置地和龙湖集团未来60日股价上升，评级增持。其称，龙湖和华润置地在经常性投资项目收入支持下，盈利可见度高，强劲执行力，以及强劲资产负债表，两股可跑赢市场。

多家研究机构认为，经历一段时间的震荡和洗牌，经营稳健的企业抗风险能力也将凸显，后续这些企业对金融机构有更高的吸引力，包括碧桂园等在内的房企，未来将获得更多的融资机会和更高的市场估值。

信用防线

有所转向的是，市场尚未明朗的当下，不少房企开始打起了"信用保卫战"，重建市场信心。部分房企拿出了真金白银回购债券，超20家房企启动了境外美元债回购，表明资金充足，此外，随着内房股股价不断下探，陆续有房企大股东出手增持自家股票。

其中，11月2日-4日，碧桂园集团董事会联席主席杨惠妍连续三天在二级市场增持公司股票，累计增持1761万股，累计耗资约1.28亿港元，增持均价7.30港元/股，彰显对企业发展的信心。

在此之前，风险和信用问题在过去一段时间关注度提升。引起"信用动荡"的，包括多家规模房企接连的债务暴雷。据Wind数据显示，今年以来房企债券违约达33只，合计债券余额342.66亿元。

受此影响，评级机构对行业表现信心不足。下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，其中10月18日、19日，穆迪集中下调房企的信用评级或展望高达20家。

评级下调主要关注房企的流动性和偿债能力，其中融资渠道受限是促成展望转负的主要原因。多数信用评级被穆迪下调的房企，主要由于信用指标趋弱(穆迪主要通过EBIT/利息覆盖率及收入/债务比率两个指标进行衡量)，到期债务压力变大，流动性风险加剧所致。

但也有指，评级机构在当前环境下反应过度，或许存在表现较稳健的房企被"错杀"。当然，这亦可以理解。原本显现财务状况良好、账面资金充足的房企也出现债务违约，一定程度上显现出报表粉饰的可能性;此外，"躺平"意味的存在同样打击市场信心。

但如何更客观全面的看待行业整体?

央行金融市场司司长邹澜10月15日指出，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

中泰证券等部分券商亦指出，本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，从违约风险的角度来看并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在继续下行。

同样需要关注的是，房企评级被集中下调的另一面，仍有多家房企因杠杆率得到实质性改善、经营发展较为稳健被确认为正面评级。

9月3日，惠誉确认华润置地长期发行人违约评级为"BBB+"，展望"稳定";9月23日惠誉评级确认万科的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为"BBB+"，展望"稳定";9月3日，标普确认碧桂园"BB+"评级，因其财务韧性增强，展望仍为正面。

这些房企在市场变化周期中为何能表现出韧性，具有一定的借鉴价值。其中，标普认为碧桂园的财务稳定性继续增强。这源于扩张欲望的缓和，以及对财务审慎性和经营效率的逐步重视。

这其实是碧桂园主动调整下的结果。去年9月份，标普便将碧桂园的评级展望由"稳定"调升至"正面"，长期主体信用评级由原先的BB+/稳定调升为BB+/正面。彼时标普指出，碧桂园在中国经济下行的背景下展现了良好的运营水平及盈利韧性。

当前碧桂园的杠杆水平进一步降低。截至2021年6月30日，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%，债务结构持续优化。

值得一提的是，当前不少房企因流动性问题不得收缩乃至放弃多元业务的扩展，但融资顺畅、现金充裕的房企却可以在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会。

以碧桂园为例，其在当下仍持续发展机器人、农业等多元化业务，其中在与房地产建筑施工紧密相关的建筑机器人方面，截至2021年10月底，博智林在研建筑机器人及智能产品51款，已递交专利有效申请3422项，获授权1543项。